Мы собрали типичные аргументы управляющей организации и сопоставили их с реальным законодательством. Здесь нет личных споров — только факты и нормы права.
Q.
Правда ли, что автоматическое открытие ворот при пожарной тревоге решает проблему эвакуации людей?
Оправдание ТСЖ: «...выход и эвакуация людей с придомовой территории обеспечены через ворота и калитку у ворот, в которых предусмотрены системы открытия в случае срабатывания пожарной сигнализации в здании».
Неправильно по закону
Сигнализация сработает только при пожаре внутри подъездов. Если пожар или задымление возникнут во дворе (загорится мусорка, силовой кабель или припаркованный автомобиль), датчики в здании не сработают. Двор останется наглухо запертым, а люди во дворе окажутся в дымовой ловушке.
Пешеходный выход должен открываться изнутри без ключа в круглосуточном режиме (п. 26 ПП РФ № 1479), независимо от срабатывания автоматики.
Q.
Может ли ТСЖ запереть калитку в сквер на ключ, если она не была предусмотрена первоначальным Генпланом 2017 года?
Оправдание ТСЖ: «Калитка установлена позже по просьбам жителей, она не предусмотрена Генпланом и не является основным эвакуационным выходом».
Неправильно по закону
Калитка и забор — общее имущество собственников (ст. 36 ЖК РФ). Как только калитка была установлена, она вошла в состав общего пользования.
Введение любых ограничений пользования общим имуществом (в том числе блокировка калитки замком) относится к исключительной компетенции Общего собрания собственников (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Правление ТСЖ не имеет полномочий принимать такие решения единолично без голосования жителей.
Q.
Устраняет ли нарушение установка электрозамка со считывателем СКУД (брелоками) для жильцов?
Оправдание ТСЖ: «Сразу после установки СКУД калитка будет открываться штатными ключами (брелоками), которые будут предоставлены собственникам на определенных условиях».
Частичный обман
Наличие брелока у собственника не решает проблему свободного выхода. Закон требует, чтобы выходы открывались изнутри без ключа. Любой человек, оказавшийся во дворе (ребенок без ключа, гость, курьер, репетитор, врач скорой помощи), должен иметь возможность беспрепятственно выйти наружу.
Блокировка людей на территории без ключа — прямое нарушение требований эвакуации (п. 26 ПП РФ № 1479).
Q.
Имеет ли право ТСЖ игнорировать обращения жителей, если считает их тон «некорректным»?
Оправдание ТСЖ: Отсылает к ФЗ № 59-ФЗ (ст. 11), заявляя о «некорректном тоне» обращения, и не дает ответа по существу требований.
Неправильно по закону
ТСЖ — исполнитель коммунальных услуг и управляющая организация. Ответственность за предоставление информации собственникам регулируется Постановлением Правительства РФ № 416 (и Жилищным кодексом), где максимальный срок ответа составляет 10 рабочих дней.
УК обязана предоставить информацию по существу вопросов о праве использования общего имущества. Ссылки на ФЗ № 59 (применяемый к госорганам) и «тон» — это лишь предлог для затягивания сроков и ухода от ответственности за текущие нарушения.